xx 县老旧小区改造实施方案
根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）、《xx 省人民政府办公厅关于印发 xx 省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43 号）和《南平市人民政府办公室关于印发南平市老旧小区改造实施方案的通知》（南政办〔2020〕60 号）等精神，结合我县实际，制定本实施方案。
一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等群众反映强烈的问题。加快推动城市更新，完善社区治理体制，提升居民生活质量，增强城镇老旧小区居民的幸福感、获得感和安全感。
二、基本原则 （一）政府主导，居民参与。贯彻党的十九大提出的改善民生“人人尽责，人人享有”的精神，坚持以居民为主体，调动居民参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共享，形成“政府统筹、部门指导、属地乡镇具体实施、社区协调推进、居民全程参与”的工作机制。
（二）突出重点，回应需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，顺应群众期盼，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题，在此基础上，完善养老、托育、助餐、购物、文化、医疗、家政、快递等服务设施。
（三）成片改造，注重特色。老旧小区按照六大片区分片区集中改造，统筹布局公共服务设施，推进城市更新。改造过程兼顾传承历史、完善功能和保护利用，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，加强古树名木保护。在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。
（四）创新机制，治管并举。充分发挥属地管理职能，由杭川镇指导老旧小区成立业主大会、业主委员会或业主自治组织。创新老旧小区业主自治管理模式，实现小区后续管理的正常化、专业化，保持改造效果。
三、目标任务 （一）改造范围。重点改造 2000 年前（条件允许可放宽至 2005 年前，比例不超过 15%）在我县城区国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（不含成片老旧住宅拆除新建）。
（二）改造内容。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、排水、照明、绿化、水电气、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区综合服务用房和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、充电桩、文化、体育健身、无障碍设施等，完善配套服务设施，提升小区环境品质；提升类改造主要是完善社区综合服务和养老、托育、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。
（三）改造目标。用 3 年时间（2020 年至 2022 年），全面完成 2000 年前建成的城镇老旧小区改造，涉及户数 9064 户、小区 43 个、楼栋 462 栋、建筑面
积 68 万平方米以上；“十四五”末期，力争完成 2005 年前建成的老旧小区改造任务。
（四）改造计划。2020 年改造老旧小区 31 个，4532 户，楼栋 231 栋、建筑面积 38 万平方米以上；2021 年计划改造完成老旧小区 7 个，2800 户，楼栋 150栋、建筑面积 20 万平方米以上；2022 年计划改造完成老旧小区 5 个，1732 户，楼栋 81 栋、建筑面积 10 万平方米以上。
（五）改造任务 0 2020 年工作任务：①中山南路片区为民办实事任务:原农业局宿舍小区改造、文南街、建南街、官家巷消防通道建设、电力公司宿舍小区改造、中山南路以东小区改造、杭东路以西小区改造、嘉福花园、电力公司宿舍、原农业局宿舍小区供水管网及加压设施改造；②武林路片区一期：龙船巷、闽源小区支路、松林巷；③镇岭片区一期：高家水库小区、老干局宿舍小区、九星巷；商业城、镇岭市场周边改造；④城东片区一期：二一七路、城防巷、文昌路、中山路围合片区物业单元、原信用社至东关桥头物业单元、城防巷、南巷、文明巷；⑤坪山片区一期：贮木场宿舍小区及中字街、坪山横街物业单元）项目;⑥老旧小区停车场配建项目一期：原县医院中山路 34 号停车场、镇岭车木厂停车场、坪山路 95 号（原瑞成贸易公司）停车场、武林路片区机床电器厂地块、老干局地块停车场；二一七路片区（二一七路 84 号）：农机总站地块停车场。增设停车位不少于 250 个。
1 2021 年工作任务：改造①二一七路片区（中山路以西）；②胜利桥至东关公园段（胜利桥以东）；③钱柜至供销大厦段；④水泥厂宿舍小区物业单元；⑤武林路沿街商住楼（老干局路口至平安桥头段）；⑥镇岭路沿街两侧（老干局路口至跃进桥头段）。
2 2022 年工作任务：①建筑物本体改造，其中二一七路片区涵盖文明巷文化街区建设（含中央苏区旧址和中山路 9 号文化大院）；②老旧小区停车场配建项目二期：中字街 125 号停车场、新兴路 3 号停车场。
四、组织实施 （一）明确职责。按照“落实主体责任”和“谁主管、谁负责，谁牵头、谁协调”的原则，建立工作体系。县住建局统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；杭川镇和县城市建设开发有限责任公司分别负责六大片区的具体实施。社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。各相关单位按照职责配合推进。
（二）计划申报。县住建局、杭川镇组织对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库，坚持居民自愿、自下而上的原则，合理确定改造项目和时序，制定老旧小区改造总体计划和分年度计划。社区综合服务、养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供排水、供气等单位的管线改造计划应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位老旧小区按属地原则纳入改造规划和计划统一组织实施。（责任单位：县住建局、发改科技局、财政局、自然资源局、城管局、民政局、文旅局、教育局、卫健局、公安局、国资公司、供电公司、网络服务企业、供水供气企业等单位按职责分工负责）
1 1 ．征集改造需求。县住建局统筹安排，组织杭川镇、社区党组织、居委会或业主委员会等做好群众工作，把老旧小区改造工程作为凝聚人心的重要抓手，加大宣传力度，动员群众广泛参与，认真征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的长效管理模式，形成改造项目清单。（责任单位：县住建局、杭川镇等单位按职责分工负责）
2 2 ．制定初步方案。优先推进水电气路网、雨污分流、消防等“基础类”改造，满足群众基本需求。在此基础上，完善和提升养老、健身、家政等服务设施，做到量力而行、能改则改、应改尽改。按照“一小区一策”的原则，结合县财政承受能力，引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资，制定初步改造方案及预算；供水、供电、供气、通信、有线电视等专营企业同步制定初步改造方案。（责任单位：县住建局、城管局、供电公司、网络服务企业、供水供气企业等单位按职责分工负责）
3 3 ．确定改造计划。县住建局、杭川镇在项目范围内对初步改造方案进行公示，公示时间不少于 5 个工作日。报经县政府同意后，于每年 12 月底前将下年度改造计划项目清单报送上级有关单位。（责任单位：县住建局、杭川镇）
（三）项目实施。按照年度改造计划，县住建局严格落实方案审查和招投标、工程实施和监管等具体工作。
1 1 ．简化项目审批。县住建局组织相关部门联合审查老旧小区改造方案后，直接办理立项或建设方案批复、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，县自然资源部门加强指导协调；增设电梯后住宅采光、日照间距，参照旧区改建标准适当调整。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目，可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包，按实决算。对不属于依法必须公开招标的项
目或政府采购项目，可由县住建局征求相关单位意见后，公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位，供建设单位择优选择。（责任单位：县行政服务中心管委会、自然资源局、发改科技局、财政局、住建局、城管局等单位按职责分工负责）
2 2 ．加强施工管理。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。鼓励建设单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。（责任单位：县住建局、供电公司、广电网络、供水供气企业等单位按职责分工负责）
3 3 ．竣工验收。项目完工后，建设单位按照有关规定组织竣工验收，同时邀请居民代表参加。涉及水、电、气、通信、有线电视等改造验收的，可由专业经营单位按有关政策组织。验收通过后，应及时完成工程决算，做好资料整理、归档和移交工作。（责任单位：县住建局、铁塔公司、供电公司、网络服务企业、供水供气企业等单位按职责分工负责）
（四）健全长效管理机制。由县城管局培育或引进专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。可将若干个老旧小区捆绑打包，统一成立业主委员会并委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，杭川镇可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。
建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。（责任单位：县住建局、城管局、杭川镇等单位按职责分工负责）
五、资金筹措与使用 通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等渠道筹措改造资金，落实改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加大金融支持力度。
（一）居民合理出资。按照谁受益、谁出资原则，以居民出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。（责任单位：县财政局、住建局等单位按职责分工负责）
（二）财政资金支持。县财政将老旧小区改造费用纳入财政预算，负责做好老旧小区改造所需资金统筹等保障工作。符合中央奖补范畴的，要按照中央、省、市相关政策积极申请中央、省级奖补资金、地方政府专项债券资金统筹使用。县发改科技局、住建局等部门要给予积极支持和配合。（责任单位：县财政局、发改科技局、住建局等单位按职责分工负责）
（三）管线单位出资。老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担 65%，县财政承担 35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担 50%。非
供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。（责任单位：县财政局、住建局、城管局、供电公司、广电网络、供水供气企业等单位按职责分工负责）
（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）捐资捐物，共同参与改造工作。积极探索政府和社会资本合作模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，带动社会资本参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。鼓励以“平台+创业单元”创新模式，结合夜间经济、水美经济等新需求，依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造“中央苏区旧址”“文化大院”“文明巷”等特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。（责任单位：县住建局、城管局、工信商务局、民政局、国资公司等单位按职责分工负责）
（五）加大金融税收支持力度。支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用项目收益票据等进行债券融资。开发性金融机构、政策性银行要加大产品和服务创新力度，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。认真落实国家相关税费减免政策。（责任单位：县税务局、相关银行等单位按职责分工负责）
六、工作保障
（一）强化组织保障。县老旧小区改造工作领导小组负责全县老旧小区改造统筹协调工作。领导小组根据工作进展情况，定期...
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