伍小静调查报告

　正佳广场平面布局调查报告

　正佳广场概况

　正佳广场坐落于广州市天河路，占地面积 57000 平方米，总建筑面积 38 万平方米，总投资 40 亿元人民币。其中购物中心面积 30 万平方米，地上 7 层，地下 2 层半，总车位 1500个。

　以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，由美国著名的购物中心专业设计公司捷得设计师事务所与广州设计院共同合作设计。是完全贯彻“体验式消费”模式，将购物与“体验”融合，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。

　平面布局

　正佳广场首层采用“X”字型的主出入口及主动线设置，有效地缩短了两个远端的单层步行距离，回避了首层面积较大的问题，使正佳广场的街道主架构创造比

　较宜人的空间尺度

　紧邻正佳广场的天河城广场采用了靶式街道回路设计，即在天河城广场四面开门，用一条环形内街和一个中庭形成首层的人流动线。天河城广场的这种动线设计简洁有效，具有极高的人流效率，这已经在实践当中得到了证明。

　单铺面积过大 ， 街道留不住人

　但与天河城广场不同的是，由于正佳广场地块面积比天河城广场大两倍以上，如果消费者进入正佳广场之后要从一个出入口到达另一个出入口仍然要沿着环形的街道走，那么将创造长的人流动线。

　两点之间直线最短，正佳广场于是将位于四个角位的主出入口以 “X”型的主街道相连接，这样就创造了各个出入口之间最短的人流动 线，有效地缩短了首层两个远端出入口的步行距离，在一定程度上回避了单层面积过大，消费者逛街容易产生疲惫感的问题。但是，这样的设计将会由于正佳广场单层面积过大，街道动线又非常简单，又会产生新的问题：

　针对此一现象，正佳广场分别通过主力店、次主力店与一般店铺的合理搭配，解决单铺面积过大的问题。正佳广场首层的单铺面积动辄 五六百平方米、上千平方米，在中国，是没有数量如此多、实力如此强 的承租商户的。正佳广场于是通过在最大程度上间小商铺间隔、缩小开间、扩大进深来解决单铺面积过大的问题，使间隔后的商铺面积符合招 商的需要。

　此外，“X”型的主街道虽然有效缩短了首层两个远端出入口的步行距离，但是，如果街道过于通畅，同样会造成街道虽然行人很多但是留不住人的现象。正佳广场于是通过以“X”型街道的交叉点，即在中央位置设置了一个建筑面积远大于天河城广场的精彩的、开阔的中央中

　庭，通过中庭的设置在一定程度上改变顾客直行路线，以达到吸引顾客上行的目的。正佳广场同时通过在“X”型的交叉点上设置景观，适度改变了人行的方向，改变了直线的主街道过于通畅、一眼看到头、顾客直线走下去的现象。正佳广场的这一设计，比较有效地解决了单层面积过大、空间利用率不高的问题 正佳广场将自动扶梯采用集中分布与分散分布相结合的原则，在四楼设置空中的活动展示中心，使正佳广场的高层人流拉动力得以提高 正佳广场采取了“中庭层间交通组织+各个主出入口层间交通组织”相结合的方式，从而对层间的人流拉动产生了良好的作用。正佳广场一方面继续发扬中央中庭的层间交通组织作用，利用中庭的视觉震憾拉动人流，同时又将多个层间运动的组织枢纽安排在多个出入口附近，这样的分散式层间运动交通设计产生了集中与分散相结合的双重优势，消费者无论从任何一个出入口进入正佳广场，都会很容易在出入口附近就上升到更高的楼层。行进到中央中庭的时候，又会产生上行的刺激性作用，这样就大大提高了层间运动的效率。

　 商业、娱乐和餐饮的经营面积之比 顾问公司将纽约、巴黎、台北等购物中心产业发达的地区的众多案例进行数据化的统计和分析，最后得出了一个惊人的结论，那就是——这些成功的购物中心的商业业态比例都呈现出一个惊人的相似之处，那就是它们的商业、娱乐和餐饮的经营面积之比为（商业：娱乐：餐饮＝52：30：18），而且基本相同。

　正因为这样，所以顾问公司提出，“商业：娱乐：餐饮＝52：30：18”是购物中心商业业态分布的黄金分割比例，并建议正佳广场也采用这一业态分布比例。

　这一商业业态分布黄金分割比例的出台，犹如“一盏明灯”照亮了正佳广场的招商工作。

　顾问公司根据发达国家和地区的购物中心进行统计分析得出来的“商业：娱乐：餐饮＝52：30：18”的招商业态黄金分割比例虽然有一定的指导性，但是，在进行更进一步的分析之后我们却可以发现：这些统计数据的来源国家和地区的购物中心主要是以郊区型购物中心为主的。在欧美发达国家，郊区型购物中心是主流。这些国家郊区型购物中心的发展取决于居民的汽车拥有量、消费能力等众多因素。但是，目前在中国，尤其是针对正佳广场这样一个特定的案例，对于位于城市中心的购物中心来说，投入过高的成本和建筑空间去营造娱乐特色并不现实。国外郊区型购物中心可以投入大量的建筑空间和成本去进行大手笔的娱乐设施的投入，但是，位于城市中心的购物中心土地成本高昂，是不可能设置高达总面积的 30%的娱乐面积的。

　在中国，城市中心的购物中心是主流，为了体现购物中心的一站式特色，实现对顾客的吸引，在购物中心内营造丰富的餐饮设施是可行的。所以，正佳广场在商场内设置了丰富的餐饮空间，其餐饮面积占总面积的比例虽然略低于招商的总体指导原则，但差距并不大，这证明餐饮类商户在城市中心的购物中心占有广泛的发展空间，并且具有强大的生命力。

　城市中心的购物中心要发挥最大的价值，必须要确保有占有主导地位的租赁面积，正佳广场的商业面积经过调整后，也得到了相应的提高。

　正佳广场的发展说明，虽然在此之前制定了“商业：娱乐：餐饮＝52：30：18”的招商业态黄金分割比例，但是最后的招商仍然要因地制宜，根据实际情况进行调整。

　 各层功能分布 1 B1 层: 停车场、汽车展示、国际知名连锁快餐、知名大型连锁超市, 亮点:大型国际超市 (超市设置在首层有利于人们在上层逛完街下去在超市里购买完日用品可直接去停车场，优化行动路线。)

　M/F: : 多品牌潮流特区 亮点：时尚潮流特区 ( M 层的层高最高处仅 3.5 米，最低处仅 2.5 米，空间颇为压抑，无论从任何一个角度来看，M 层的商业价值都有值得挑剔的地方。因此销售出去最合符商业价值)

　1/F: : 国际尊贵品牌零售区（珠宝、精品、钟表、专卖区、眼镜、皮具）

　亮点：国际尊贵品牌、教堂

　(租金是各层之首，人流最繁华，也是广场吸引人的第一印象。要塑造一个经营高端品牌的广场形象要求国际尊贵品牌，依靠它们的品牌影响力，精致的设计店面，吸引高端的客户群。) 2/F: : 知名品牌零售区（女性空间、化妆品、皮具、首饰、百货区）

　亮点：IT 概念店 3/F: : 综合服饰零售区（男士品牌服饰、运动、休闲系列、百货区、婚纱街、旅行社）

　亮点: 运动休闲销售专区、婚纱街 4/F: : 潮流资讯特区（IT 资讯区、时尚品味区、潮流资讯娱乐特区）

　亮点: 潮流资讯娱乐 四楼设置空中的活动展示中心，使正佳广场的高层人流拉动力得以提高 ，

　 5/F: : 世界特色饮食区（尊贵饮食区、欧洲风情区、东南亚美食区、岭南美食区、传统中式饮食区、溜冰场

　亮点: 世界尊贵特色美食 （ 一个商场人流量最高的莫过于首层，越往高走，人流量越稀少，因此要盘活高楼层的商业，目的性消费强的经营最适宜，其中以餐饮为首选 ）

　 6/F: : 潮流休闲娱乐区（儿童乐园、儿童欢乐王国、小熊国、欢乐天地、南梦宫、史努比餐厅、玩具反斗城、任天堂、水族观馆、野战俱乐部、鬼城、网吧、特卖场）

　亮点: :

　儿童王国

　7/F: : 影视娱乐区、高档家私、时尚书店、影视精品区、音像专售、美容健身 亮点：电影院

　顶层: 日式露天温泉、网球场、高尔夫练习场、日式主题园林公园